11月2022

住宅の価値を考え直してみたい［長文コラム］（2022年11月15日）

長文のコラムです。住宅に興味のある方は是非お読みください。参考になれば幸いです。

［住宅の魅力と価値］

日本の中古住宅はなぜ価値が低く、すぐに解体されてしまうのでしょうか。住宅は使い捨てる「モノ」ではない。親から子へ、子から孫へ、弊社が理想とする住宅は、代々受け継がれる大切な資産です。

価値が低下する理由。それは、歴史、災害、気候、建築基準法、そして熱しやすく冷めやすい日本人の気質、色々な要素が関係しているようです。

終戦後、焼け野原になった土地に多くの住宅を供給するには、簡易的な木造住宅や長屋、鉄筋コンクリート造の団地を早急に建築する必要がありました。富裕層は個人邸を建築しましたが「最小限住宅」と言われる小さな木造2階建が主流でした。どれも断熱のことなど考えない劣悪な環境の住宅でした。

少し豊かになると自分の家を持つ人が増えてきます。この頃は今よりも借地(地主さんが土地を貸す)が多くあり、借地に家を建てることも一般的でした。借地権を得て住宅を建てるのですが、借地はいづれ更地で地主さんに返す、という決まりがあります。しかし、借地借家法は借りる側が保護される法律です。地主さんが自分の気分で「返してくれ。」と言うこと出来ず、唯一主張できるのは、建物が地震で壊れたり、火事になって住宅が崩壊したときくらいです。ですから、地主からすると頑丈な家を建てられると一生戻ってこないのでは？という気持ちになり、「頑丈な家を建てるなら貸さない。」という契約をしてから土地を貸すことが一般的になりました。驚くべきは今でもその風習が続いており、借地に鉄筋コンクリート造など、頑丈な住宅を建築することはほぼありません。また、借りる側も自分の土地ではない場所に家を建てるので、予算を出来るだけ下げて建築するという考えになります。こうなると、資産価値のある住宅は控えますよね。ただ、いまは地主さんが高齢となり、相続時に賃借人に土地を売却することも多くなりました。少しづつ状況が変わっています。

話を少し戻します。高度成長期に入ると、自己所有の住宅が盛んに販売されるようになります。この頃も団地の建築は続いていましたが、昭和４０年代になると、ステンレスの流し台、バランス釜(給湯器)、ユニットバスが導入されて、「憧れの団地」と言われるようになりました。見た目や機能は良くても、コンクリート躯体の断熱処理が無いので、夏は暑いし冬は寒い、そして壁が硝子が結露するのです。「鉄筋コンクリートは寒いし結露する。」の印象は、この頃のなごりでしょう。今では最も性能高い構造となり、富裕層がＲＣ住宅を建築するようになりました。最近のマンションもとても心地よいです。

一方、一戸建て住宅はどのように増えたかと言えば、大手不動産会社が大型分譲地を造成して、建売住宅を数多く建築しました。他にも地元の不動産会社や建設会社が続々と建売住宅を建築しました。とにかく自分で家を持つことが大きな夢でしたから、性能よりも見た目や価格が重視され、お洒落で安価な住宅がどんどん増えました。この頃の住宅は、壁内結露を起こしやすく、シロアリが発生したり、断熱処理も施されていないため、寒くて暑い、そんな住宅がほとんどでした。当時、断熱性能が良いとされたのは、ツーバイフォー住宅くらいでした。と言いましても、窓はペアガラスでもなく、換気装置もないため、現在の住宅と比較すれば決して良い住宅ではありませんでした。

この頃の住宅ローンは、頭金2割以上で、金利は驚きの5%〜7%、高いですね。なんと今の10倍です。ですから、短い期間でなるべく早く返済しようと一生懸命でした。親の退職金を頭金にしてローンを組む人も多かったですね。そして「早く返済して、息子の代で建て替えだ！」こんな会話をよく聞きました。「いづれ建て替える。」という考え方が定着していたのですね。物価も上がりましたが、収入も上げり続けていましたから、ポジティブな人も多い時代でした。

その後も、バブルが崩壊するまで土地の価格が上がり続け、建物に予算をかけられない状態が続きました。この頃から「建物は価値が無くなるから良い土地を買うべき。」と言われるようになります。今もその考えを引きずっているのですが、平成に入ってから徐々に環境問題がクローズアップされることになります。そして政府は住宅の性能を上げてCO2を削減することや、長期優良住宅を建築するよう促すようになったのです。しかし、過去の質の悪い住宅に対する考え方が定着しているためか、未だに最低限の性能を有した安価な建売住宅が数多く存在しています。振り返ると、日本は戦後から積み重ねてきた、「建物の質は悪い。いづれ壊して建て替えだ。」の考えが定着しているのかも知れません。ちなみに、戦前からあった古民家は今でも魅力的で立派に残っています。戦前からある古民家は材木の質にこだわり、大工の腕にこだわり、住宅というのは代々受け継がれるものだと考えられていましたからね。

さて、話は変わりますが、現在の住宅は新築してから何年で取り壊すかご存じでしょうか。国土交通省のデータによれば、英国では約８０年、米国では約６０年です。我が日本は４０年にも満たない状況です。このデータは全戸の平均です。日本国内で流通されている住宅、つまり空家などは除き、売りに出された物件だけなら、恐らく「築２０年を超えれば解体」となることが多いはずです。土地はは更地にして売り出した方が売りやすいのです。建設業者も常に更地を探しています。もちろん建売業社や建築主がそれを求めているからです。古い家は買わない、この考え方はまさに住宅の価値が無いことを証明していますよね。

とは言え、自分好みの魅力ある住宅を建築したい気持ちはとても解ります。ですから、これから新築する住宅は資産価値の高い、魅力的で高性能な住宅を建てるべきだと思うのです。そうすることで欧州のように中古住宅の価値が上がる、そんな時代に変化して行くのだと思います。

［建物の価値(見た目や仕上げ材について)］

欧州の住宅は２００年以上の住宅が多く存在します。メンテナンスを繰り返すことで魅力が増し、資産価値も上がります。一方日本の住宅は残念なことに年数が経過とともに資産価値が減少します。その理由は先に書いた通りですが、他にもいくつか理由があります。日本は災害大国です。例えば、１９８７年の宮城県沖地震により多くの家屋が倒壊しました。これにより、建築基準法が大きく改正されたのです。昭和５６年(１９８１年)６月１日、建築基準法施行令で新耐震基準が強化されました。つまり、昭和５６年を境に、それ以前の住宅は旧耐震で危険な住宅である、と法律が定めたことになります。耐震のほかにも、耐火基準、気密断熱基準など、平成から令和にかけて様々な基準が改正されました。

これはまるで、毎年バージョンアップされるパソコンのよう。古いものは価値がなくなり、常に新しいものが欲しくなります。

実際は、もっと細かいことが常に改正されています。

(国土交通省HPから最近の改正が確認できます)

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/jutakukentiku_house_tk_000096.html

令和に入り、大きな改正はほぼ済みました。今後あるとすれば、太陽光パネル、蓄電池の設置など、後からリフォームできるものかと思います。新耐震基準は震度7以上に耐えられます。震度7を超える地震はまずありません。いま怖いのは、ミサイルや核兵器、河川氾濫や気候変動による予期せぬ大型台風などですが、これを解決する住宅を弊社はご提案しています。

性能以外にも、住宅の価値を下げている理由があります。それは、せっかく建築基準法に適合させたのに、とても残念な住宅が多いことです。流行りを過剰に採り入れて設計された同じ形の木造住宅が昭和の時代から始まり、今なお続いています。その多くが分譲地の建売住宅に見られます。多くの分譲地内の住宅は２０年も建つと「あのとき流行った懐かしくも古い家」の集まりに見えてしまう、そう思ったことはありませんか？　そして、そのなかの１区画が売却されて建て替えられると、残された他の住宅がより古さを感じるようになります。その結果、ドミノのように、次から次へと建て替えが始まるのです。分譲地の解体比率が高い理由が判ります。４０年前の分譲地を見ると殆どが建て替えられているのは必然なのでしょう。新築時は新しいものに飛びつき、時が経つと飽きる。まさに、熱しやすく冷めやすい、これは日本人のよくない部分なのかも知れません。

富裕層向けの高級分譲住宅は別ですが、建物価格が２，０００万円前後の分譲住宅の外観は、価格を抑えた材料で、とにかく見た目を重視しています。そうは言っても、綺麗に仕上がっているので一般の方々には区別が付かないでしょう。外壁は流行りの色や柄、そして２色の組み合わせ、まさに流行りの代表です。そして、流行りの屋根形状、とにかく高い天井、最新モデルの玄関ドア。内装の仕上げ材は、天然木材を模倣した工業製品がほとんどです。例えば「木の扉」は、木目のシートを貼り付けた商品、フローリングもそうです。いま挙げたものは素材でなく、量産された工業製品です。特徴は色ムラがなく、輝きを放つ綺麗さが、ずっと続きます。味わい深い経年変化が無いのです。綺麗なことは良いことですが、５０年以上使い続けることを考えれば、出来る限り自然素材を採用すべきだと弊社は考えています。木材で言えば一品物の自然素材です。自然素材ゆえに、ムラもあり、不揃いです。しかし、年月と共に馴染み、素材色も変化します。このように経年変化を起こしながら味わいが深まるのです。良くも悪くも工業製品はシートのラッピングなので経年変化が起こりません。実はこれが２０年経つと、古さや不自然さを感じる大きな原因なのです。そして、屋根形状やサッシのデザインも流行りを追いかけないことが大切です。自動車は流行りの形や色がモデルチェンジごとに変わります。だから１０年前の車は古く感じるわけです。住宅も同じです。車ほど流行りのサイクルは早くありませんが「流行りの家」は２０年後くらいから古さを感じます。約３５年前に「憧れの白い出窓」が流行しました。憧れだった出窓、かわいそうな事に、今は迷惑な窓になっています。古さを感じるだけでなく、出窓の天井や底板からは冷気が入り結露します。なにより寒いと悩む方が多いのです。いまの住宅基準とはほど遠い低断熱です。ちなみに古民家は全てが自然素材です。経年変化で茶褐色となった柱や梁は再現することの出来ない魅力です。工業製品がない時代はそれが当たり前だったのです。当然その頃の住宅は耐震、耐火、断熱、気密性能がまったくありません。弊社は自然素材をふんだんに使いながら、今の基準に適合した心地よい住宅を建築しています。大手建売分譲会社の影響から、安価な工業製品が大量生産され、さらにそれらが価格競争で安くなり、より使われるようになっています。妥当な価格の自然素材が高価に感じられるのが非常に残念です。

先ほどから分譲建売住宅の悪いところばかり挙げてしまい、分譲住宅にお住まいの方は気分を害されたかも知れません。でも、古い分譲建売住宅は、土地を安く購入できたので、駅に近いとか、商業施設や病院があるとか、接道が広くて大きな公園があるなど、ロケーションが良い場所が多いです。４０年前に購入した土地の資産家価値は、首都圏エリアならば５倍から１０倍になっているのではないでしょうか。資産価値が高まった土地を思えば、良い時代に良い買い物をしたのだと思います。

４０年前にも自然素材をふんだんに使った住宅は存在ます。４０年後の現在、拝見しますと、経年変化でなんとも言えない素敵な雰囲気を醸し出しています。リフォームも水回り交換や外壁塗装、防水、配管関連だけで済みます。無垢の床材、天井材、建具などは勿体無くて壊せません。一方で一般的な建売住宅はそうではありません。もし、これからリノベーションするならば、自然素材を使うことをおすすめします。弊社は建築家を交えて、奥深く考えた設計をします。ずっと先まで心地よく過ごしていただける、価値ある家をつくります。ちなみに弊社は建築家の先生方から依頼を受けて、建築家の自邸(新築やリノベーション)を複数お任せいただきます。やはり建築家の先生方は工業製品は使いません。室内ドアも床も内壁も自然素材、本物にこだわります。

リフォーム、リノベーションを検討されている方に少しだけアドバイスします。価格優先の「新築に蘇るリフォームパック。丸ごと一式○○万円。」というPR情報を多くのリフォーム店やホームセンターで見かけます。この場合、仕上げ材はほぼ全てが工業製品で固められたプランだということを認識されると良いと思います。当然、木の香り、柔らかさはありません。

［建物の価値(構造について)］

さて、ここまでは、仕上げ材や建物の形についてでした。実は最も深刻なのは、「構造」です。日本の住宅は木造が多いのですが、日本の夏は高温多湿、冬は低温低湿という過酷な気候です。欧州で生まれ育って日本に移住、最近まで中古住宅に住んでいた外国の知人は、「なぜ日本の住宅はこんなに寒くて暑いんだ。」と驚いていました。その賃貸住宅は築３０年で、壁や天井、床の断熱や窓の断熱を考えていない住宅でした。薄い断熱材が柱の中に、申し訳なさそうに、ヒラヒラと貼り付けてある程度で、その断熱材には結露水が染み込み、重くなり、垂れ下がり、断熱どころでなく、木材を腐食させる原因になっていました。そして窓ガラスは単板(ペアガラスではない)、サッシの性能も悪く隙間風が入る、いわゆる典型的な昭和の日本住宅でした。日本人は我慢強く慣れているので何も言いませんが、良い住宅で生まれ育った欧州の方々は耐えられないようです。欧州の住宅は断熱性能がとても良くて、トリプルガラスも当たり前です。ですからオイルヒーターだけで十分暖かいのです。その方は、断熱と強度を重視して、ＲＣ(鉄筋コンクリート)住宅を新築しました。リビングに暖炉を備え付けたのですが、コンクリートの壁が温まると、暖炉の熱だけで暖かさを保ちます。参考ですが、コンクリートは蓄熱体と言われており、熱を溜め込んでくれるのです。夏は冷やすと涼しさを放出してくれます。

日本でもようやく高断熱高気密の住宅が義務化されました。高気密なので換気システムも義務化されました。綺麗な空気を循環させるためです。

一般的な木造住宅は柱や梁の間に断熱材を詰め込み、外壁は工業製品のサイディング。、内側は石膏ボードを貼り付けます。そうすると、木の構造材(柱や梁)は完全に隠れてしまうのです。完全に構造材が密閉され、木が呼吸できません。今は通気ができるよう様々な工夫がなされていますが、全ての柱や梁が通気されているかと言えば実は今でも限界があります。

本当ならば、室内側は構造材を見せるような設計にして、構造材が呼吸できるようにすることが理想です。それにより、いつでも構造材の様子もわかります。

ただ、防火地域では建築基準法の規制がかかり、燃える木の構造材は隠さなければなりません。防火地域は東京都内の住宅密集や駅近などにとても多いです。

防火地域の場合、弊社はRC造(鉄筋コンクリート造)をお勧めしています。鉄骨造も木造と同じように、鉄の柱や梁が隠れています。もちろん、鉄骨工場で錆止め処理は施されていますが、もし雨漏りした場合、その部分から錆が発生しても、見つけることは困難です。これが鉄骨造の一番怖いところです。軽量鉄骨も重鉄も同じことです。参考ですが、木材でも耐火性能に優れたものがあります。木造構造ビルなどに使われる「CLT」という材料です。CLT(Cross Laminated Timber)集成材(木材を交互に重ねて作る部材)は、コンクリートに比べ軽いため、地盤が悪い場所には最適ですが、価格が非常に高いため現実はＲＣ住宅をおすすめしています。

少し、ＲＣ住宅について触れたいと思います。RC住宅は鉄筋コンクリートで壁や床を造ります。当たり前ですが、鉄筋は、コンクリートの中にあります。鉄筋は錆びないのか？と、心配になりますが、サビは酸性の状態で発生します。コンクリートはアルカリ性なので、錆が起こらないのです。驚きですよね。余談ですが、鉄筋とコンクリートは、サビを防ぐほか、圧縮や引っ張り強度を互いに補うという奇跡のコラボで、最強の構造と言われています。木造は耐震等級の認定をもらうため、一生懸命計算して認定を目指しますが、コンクリートは黙っていても強固です。鉄筋コンクリートの欠点は、外壁や防水のメンテナンスを行わないと、外壁にヒビが入ったとき、雨水がコンクリート内に侵入して錆を起こしてしまうことです。木造も同じですが、１０年から１２年に一度はメンテナンスが必要です。

RC住宅は外側に断熱材を貼る外断熱工法と、内側に貼る内断熱工法があります。外壁のクラック(ヒビ)を目視するには、内断熱工法しかありません。専門家の間で、内外どちらが良いかという議論がなされますが、断熱性能だけで比較すると外断熱の方が断熱効果が高いと言われています。しかし、クラックを目視することが出来ないというデメリットがありますし、外観はRCらしさを出せません。議論は分かれるところです。

［住み心地］

住み心地は人それぞれです。お客様からよく言われるのは、木に包まれた住宅、木の香りがする住宅、です。木はとても安らぎます。ここで注意すべきは、皆さんがイメージしている「木」は自然素材の「木」だと言うことです。先に書いた通り、工業製品ですと、柔らかさや香りはありません。ですから、木造でも工業製品で仕上げられた部屋は理想とはかけ離れています。注文住宅以外は工業製品と考えた方が良いと思います。

ちなみに、RC住宅は室内を自然素材で仕上げることが可能です。そうすると、最高レベルの強度や性能を持ちながら、「木」の香りと柔らかさを兼ね備えた理想の住宅になります。

参考に、マンションも同じことです。新築マンションは工業製品だらけです。リノベーションするときに、自然素材をふんだんに使用することをお勧めします。但しマンションの場合、管理規約により床材の遮音性能値が指定されていることがあります。その場合、床材だけは自然素材の無垢フローリングが使えませんが、質の良い床材がありますのでご安心ください。

お客様から聞かれるなかで多いのは、高断熱高気密に関することです。光熱費が気になりますからね。これは、どこまで求めるかによりますが、究極は「壁式のRC住宅(鉄筋コンクリート住宅)」です。なぜRC住宅なのかと言えば、イメージですが３Dプリンターのように、隙間なくコンクリートをゆっくりと流し込んで造るからです。型枠を作ってコンクリートを下から上へ徐々にゆっくりと流し込むので、小さな蟻(アリ)が通る隙間もありません。当然ながら超高気密になります。断熱も分厚いコンクリートに分厚い断熱材ですから究極です。ＲＣ住宅というと、かなり多くの方々に「冷たく寒く結露するのでは？」と聞かれます。それは昔むかしの団地のお話です。

そもそも、木造や鉄骨の住宅も基礎(住宅を支える土台)は鉄筋コンクリートです。なぜなら腐食せずに強度もある、そしてシロアリ対策もです。イメージしやすく言いますと、RC住宅はその優秀な基礎をそのまま上に伸ばして壁にしている住宅だと言うことです。

ちなみに弊社は木造建築も得意としており、多くの受賞実績があります。弊社の建築する木造は、柱や梁を組み立てたのち、ビッシリと断熱材を張り巡らせますので高気密高断熱ですそして、何より自然素材にこだわります。多分、「今まで見てきた家と何か違うんだよなぁ。」と感じてくれるはずです。デザインも香りも、柔らかさも、室内に入った瞬間に感じていただけます。

そして、弊社の建築するRC住宅は、性能や強度が良いのは大前提として、お客様の好みによって内装をデザインします。木に包まれたい方はそのように。逆にアートのようにコンクリートを剥き出しにして、斬新なデザインを好まれるお客様にはそのように。

弊社は、RC住宅、木造住宅、どちらも資産価値がある住宅を建築します。

参考までに性能の高い住宅はどれか。以下は性能の高い順です。

※ここで挙げる住宅は３階建以下の建築物です。

●地震(耐震性)

壁式鉄筋コンクリート造→重量鉄骨造→木造＝軽量鉄骨造

●火災(耐火性能)

壁式鉄筋コンクリート造→重量鉄骨造→木造(耐火仕様)軽量鉄骨造→木造

●静かさ(遮音性)

壁式鉄筋コンクリート造→重量鉄骨造→木造→軽量鉄骨造

●台風(耐風性)

壁式鉄筋コンクリート造→重量鉄骨造→木造＝軽量鉄骨造

●洪水・津波(耐水圧性)

壁式鉄筋コンクリート造は津波にも耐えられる駆体です。

重量鉄骨造は外壁材によりますが耐えられます。ALC材も強固です。

木造は床上浸水程度なら耐えられますが河川氾濫や津波では流されます。

軽量鉄骨造も木造とほぼ同じです。

●価格(安い順に記載)

木造(建売仕様)→軽量鉄骨造(安価仕様)→木造(一般的な注文住宅)→木造(弊社の高級注文住宅)→ＲＣ造(弊社仕様)＝軽量鉄骨造(ハウスメーカー仕様)→重量鉄骨造(ハウスメーカー仕様)＝ＲＣ造(弊社のこだわり仕様)

［耐用年数］

耐用年数は正式には法定耐用年数と言います。端的にいうと資産価値を示すものです。年数が長いほど資産家価値が高いということです。国税庁のホームページに詳しく掲載されています。

https://www.keisan.nta.go.jp/h29yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html

住宅の場合、木造２２年、軽量鉄骨造２７年、重量鉄骨造３４年、RC造(鉄筋コンクリート造)４７年です。

耐用年数は住宅ローンにも影響します。

［まとめ］

上記の性能では木造が下のランクになっていますが、弊社が建築する住宅は国の基準をクリアした高性能住宅なのでご安心ください。弊社の木造住宅は耐用年数を見直してもらいたいほど価値の高い建築物です。

弊社はお客様から様々な条件をお聞きして最適な住宅(構造から仕上げ材、デザインまで)をご提案いたします。その一部が次の内容です。

1、建築場所(防火エリアか否か、災害マップ、地盤状況、接道状況、人通り、近隣施設など)

2、予算

例えば、土地(エリア)が非防火地域で建物予算を抑えるなら木造。少し予算に余裕があって非防火地域でＲＣ造が希望でも地盤が悪ければ木造。ＲＣ造希望で地盤が悪くて地盤改良や杭を打つ必要があり数百万円の加算が出来るならばＲＣ造。予算の有無に関わらず防火地域ならばＲＣ造。河川氾濫地域ならＲＣ造。どの地域でも木造建築に拘りを持つなら自信を持って最高級の弊社の木造住宅、など、ケースバイケースで決めるべきだと考えています。

3、デザイン性

外部に木部をたくさん見せたい、ＲＣ打ち放し、古民家のようなたたずまい、屋上緑化を希望、寄棟の屋根、壁面をアールにしたい、ビルドインガレージ、など、お客様の求める内容から設計します。

4、各種性能を重視するか否か

スタジオやテナントにしたいので遮音性が必須、避難場所に選ばれるような頑丈な家が良い、とにかく断熱、ZEHなど。

5、補助金

使える補助金は全て使いたい場合は、補助金が摘要される仕様に合わせた設計となります。

6、工期

とにかく急ぐ場合は建売住宅しかありません。注文住宅の場合、延床面積４０坪程度だとして、設計図が完成して建築確認申請が受理されてから、木造ならば4ヶ月から6ヶ月、鉄骨は6ヶ月から10ヶ月、ＲＣは9ヶ月から12ヶ月程度です。

住宅建築は奥が深いので、じっくり話し合いながらプランを進めるべきです。建売住宅もきちんと選べば良い建築物があります。他社物件でも、弊社が見極めることも可能です。首都圏エリアならば費用はいただきませんのでご安心ください。土地からお探しの場合は総予算を考えて土地の値段と建物に値段を振り分けましょう。最後に、弊社の得意としている住宅は、ＲＣ造と木造です。鉄骨も建築していますが、住宅の場合はお勧めしていません。また、店舗併用住宅、店舗兼用住宅、2世帯住宅もお任せください。その場合は内外共に遮音性の高いＲＣ造がおすすめです。お気軽にご相談ください。

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