マンションと戸建住宅・新築と中古について。（2023年10月01日）

2023年10月現在、首都圏エリアを中心に不動産価格が上がり続けています。バブル期を超える価格となり、ここ数年、毎日のように新聞や専門誌で記事を見るようになりました。

会社員の平均賃金が停滞しているなかで、ここまで不動産価格が高くなるとなかなか手が出せません。

東京23区内の新築マンションはもちろん、中古マンションも値上がりが続いています。

不動産経済研究所によると2023年1〜6月の東京都23区新築マンション平均価格は過去最高の1億2962万円。平均で1億円の大台を超えました。

中古マンションも都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷）に絞れば、4月以降の平均価格が1億円超で推移しています。

都内の新築マンションの平均価格の上昇は、再開発のタワーマンションの影響が大きく、それにつられて周辺の中古マンションの価格が上がっているようです。

しかし、下落する可能性もあるという専門家もいます。

節税目的でタワーマンションを購入している人が多くいて国税庁が動き出しました。タワーマンションの新しい相続税評価額の評価方法が2024年1月1日以降大きく変わる予定です。今までは1億円(参考価格)で購入した40階のタワマンを評価額6,000万円(参考価格)で相続できましたが、これからは場合によっては1億2千万円(参考価格)で評価されるというイメージです。相続税が大幅に増加します。しかし、タワマンの2階と40階では売却価格(実勢価格)が大きく違うのに、同じ評価額だったことが不自然でした。

そうなると、海外投資家が投資目的で購入したマンションも下落。購入を控える投資家も出てくると言われています。とは言え、諸外国の都心と比較すると東京はまだ安いと言われており、価格は下がらず、まだまだ上昇すると予測する専門家もいます。こうなると都内のマンション購入はギャンブルのようです。余談として、マンションの修繕積立金も値上がりしています。資材高騰、人件費高騰が影響しています。

戸建て住宅はどうでしょうか。土地付き新築住宅も同じく価格が高騰しています。木造、RC、鉄骨、どれも同じです。土地も建築資材も値上がりが止まりません。

ただ、マンションのような投資対象物件が少ないので、急激な下落は無いと言われています。
マンションを今のうちに売却して土地付き戸建て住宅に住み替える人が増えるかも知れません。

土地と資材が高騰しているので、当然ながら戸建て住宅の1棟単価も上がっています。
新築住宅をご検討の方は、早めに土地を押さえつつ、建築の準備をした方が良さそうです。

相川スリーエフの得意分野は、RC住宅と木造(在来・ツーバイフォー)で、どちらも高級注文住宅です。
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ところで、新築にこだわらない方は今がチャンスです。
中古住宅の「建物」は流通価格が低く、安く購入できます。但し、住宅性能基準が変更されてから高性能住宅が中古市場で流通し始めたことや、中古住宅の人気が上昇していることから、中古住宅の「建物」の価格も上昇すると考えられます。だからこそ、今がチャンスなのです。

質の良い土地付き中古住宅を購入し、自分好みにリノベーションをする事が最もお得で、これからのトレンドになるでしょう。同時に、補助金を最大限利用して窓、断熱材、省エネ住宅設備を取り替えて、住宅を高性能化するリフォームもお勧めです。

注意すべきは、リノベーションできる建物かどうかです。型式適合認定の建物は増改築が原則できません。例えば軽量鉄骨のハウスメーカーのプレハブ住宅は型式適合認定です。型式適合認定とは在来工法とは違い、建築確認申請を簡略化するため、「この工法でこのような設備を使いこのような建物をつくります。」と、国土交通省から認定してもらうのです。つまり、きっちり型が決まった認定住宅なので、型を崩せないのです。増改築を行わなければ、内装リフォームは可能です。

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さて、あなたは、新築マンション、中古マンション、中古マンションを買ってリノベーション、新築住宅、中古住宅を買ってリノベーション、どれを選択しますか？

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