築古ビルのリノベーションをご提案（2026年02月14日）

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築古ビルを「収益資産」へ｜外装ファサード＋内装リノベーションという選択

空室・築古を「負債」から「利益」へ。
本記事では、不動産オーナー様に向けて、内外装リノベーションを起点とした新しい収益モデルをご紹介します。

いま、不動産市場で起きている構造変化

日本の不動産市場では、すでに大きな構造変化が進んでいます。

人口減少
企業のオフィス縮小
築30年以上のビルストックの増加

かつての「貸せば埋まる」「待てば決まる」時代は終わりました。
用途を再定義できない物件は、空室というコストを生み続ける存在になっています。

多くのビルオーナーが直面している現実

再開発エリアへの企業移転
規模が中途半端で賃料を下げても決まらない
テナント退去後の長期空室
修繕費をかけても回収の目処が立たない
建て替え後の空室リスク
将来の出口（売却）が見えない

これは経営努力不足ではありません。
従来型の不動産モデルそのものが限界を迎えているのです。

解決策｜「空間を時間で売る」という発想

相川スリーエフがご提案するのは、
内外装リノベーションを起点とした「貸し会議室・多目的スペース事業」です。

長期賃貸 → 時間貸し
固定賃料 → 稼働率ビジネス
待つ経営 → 回す経営

これにより、築古ビルは再び「稼ぐ装置」へと生まれ変わります。

なぜ今、貸し会議室ビジネスなのか

リモートワーク普及による社内会議室の減少
必要な時だけ外部会議室を使う流れ
小規模・短時間ニーズの増加

貸し会議室は、景気後退時でも需要が落ちにくい業態です。

収益モデル（例）

1部屋あたり：5,000円 × 6時間 × 25日 × 稼働率70％
→ 月商約52.5万円

45部屋の場合：
月商約2,362万円／年商約2億8,350万円

※立地・設計・運営条件により数値は変動します、このシミュレーションについてはPDFをご覧下さい。

成功の鍵は「内外装リノベーション」

このビジネスの成否を分けるのは、単なる修繕ではなく戦略的な内外装リノベーションです。

古さを消す
機能を足す
写真で選ばれる空間をつくる

オーナー様にとってのメリット

空室解消
賃料以上の収益性
建物価値の再生
将来売却時の評価向上

これは副業ではなく、不動産経営そのもののアップデートです。

向いている物件

築20年以上
空きフロアがある
駅徒歩10分圏または周辺にマンションが多い
用途変更が可能

「条件が悪い物件ほど、伸び代があります。」

まずはご相談ください

検討している間にも、空室は毎月損失を生み続けます。
市場はまだ成熟前。先行者が圧倒的に有利です。
相川スリーエフは、ファサードとなる、アルミカーテンウォールや外装パネルを自社工場で製作しています。
これらの設計施工はもちろん、RC建築を請け負う当社がリノベーション工事一式を請け負います。

お問い合わせ：0120-317-134
株式会社相川スリーエフ

相川スリーエフの事業紹介（2026年02月07日）

Corporate Narrative

建材・建築・不動産を内包する、都市建築技術集団

技術・組織・製造・施工を統合し、首都圏の建築に「成立」をもたらす事業構造

株式会社相川スリーエフは、建材・建築・不動産という三領域を、業務区分ではなく基幹技術として内包し、
組織として一体運用してきました。本稿は、クライアントの皆様、そして当社への参画を検討される皆様に向けて、
「なぜこの構造を取り続けているのか」「その構造が品質と信頼にどう接続されるのか」を、可能な限り解像度高く共有するための企業紹介です。

要約資料（PDF）：短時間で全体像を把握したい方へ

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本文は、より詳細な企業構造・技術・組織を記した「完全版」です。

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都市の建築は、分業では完結しない

都市に建つ建築物は、設計、構造、外装、内装、設備、法規、施工、維持管理と、
無数の専門分野の重なりによって成立しています。その一つひとつは高度に専門化され、
どれか一つが欠けても建築は成立しません。

しかし同時に、分業の集合体として並べるだけでは、都市建築は最後まで立ち上がらないという現実もあります。
設計の意図が施工で失われる。建材の性能が現場で活かし切れない。不動産としての判断が建築の可能性を狭めてしまう。
こうした“断絶”は、分業そのものではなく、分野同士が互いを理解していないことから生まれます。

相川スリーエフは、建材・建築・不動産という三つの領域を、単なる業務区分としてではなく技術として内包し、
一体の組織として運用する構造を選び続けてきました。これは短期的な効率のためではありません。
品質・再現性・信頼性を、長期にわたって担保するために必然的に行き着いた構造です。

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建材事業｜建築の外皮と境界を、設計し、施工する

相川スリーエフの建材事業は、一般に想像される「建材販売」とは本質的に異なります。
中核となるのは、鉄筋コンクリート造および鉄骨造建築における、ビルサッシおよび硝子工事の設計・施工です。
これは部材を供給する仕事ではなく、建築の外皮そのものを成立させる請負工事であり、設計段階から施工完了まで一貫して責任を負う領域です。

ビルサッシとは、建築精度を決定づける工事である

ビルサッシは、木造住宅用サッシの延長線上に存在するものではありません。
一棟ごとに異なる構造条件、外装仕上げ、タイル割付、躯体精度を前提に、施工図を起点として設計される建築要素です。

サッシ寸法は、タイルを美しく納めるために調整され、外壁の連続性や建築全体のプロポーションに影響を与えます。
サッシは単なる開口部ではなく、建築の輪郭線を形成する部位であり、その精度が建物の完成度を左右します。

溶接施工と現場硝子工事を前提とする世界

ビルサッシの施工は、溶接を伴う専門工事です。木造建築における大工施工とは異なり、
サッシ職人による金属加工・溶接技術が不可欠となります。硝子工事もまた、現場嵌め込みを前提とした工程が中心となり、
高層階への揚重、大型硝子の多人数施工など、現場ごとに高度な施工計画と管理が求められます。

改修・更新工事という、もう一つの中核

相川スリーエフは、新築ビルサッシ工事に加え、既存建築物のサッシ・ドア改修工事を数多く手がけています。
分譲マンション、賃貸マンション、RC住宅、木造住宅。主に採用されるのは、躯体を傷めずに更新を行うカバー工法です。

カバー工法には、新築以上に厳しい現場条件が伴います。実測精度、設計力、施工計画力、施工管理、そして熟練した職人の技術。
それらを総合的に投入し、建築として成立させる必要があります。ビルサッシ工事で蓄積してきた知見が、改修領域で大きな強みとして機能しています。

技術の蓄積が、制度を「価値」に変える

現在、国や自治体によって、窓・ドア改修に関する各種制度が整備されています。
相川スリーエフでは、これらを単なる付加サービスとは捉えていません。
制度を正確に理解し、建築的に成立させ、施工品質として完結させる――そのための体制を組織として整えてきました。

申請業務は無償で代行し、東京都においては断熱診断認定事業者・認定工事店として登録されています。
また、千葉県ではサッシ工事・硝子工事において最高位となるAランクを取得し、確かな施工品質と管理体制を継続的に磨いています。

組織としての建材事業

ビルサッシ工事は、個人の技能だけで成立する仕事ではありません。営業、積算、設計、施工管理、職人、
そしてそれらを支えるバックオフィス。相川スリーエフの建材事業は、高度に分業化された技術組織として運営されています。

営業は単なる窓口ではなく、納まり・仕様・工程を理解したセールスエンジニアとして機能します。
積算は大量の設計図書を読み解き、建築全体を俯瞰した上で金属製建具を拾い出します。
設計は国内外の設計体制を連携させ、高精度な施工図を安定的に供給し、現場条件に応じて国内で短期完結させる体制も保持しています。

施工管理は、設計から引き継いだ施工図を基に、ゼネコンの建築施工管理と協議しながら納まりと工程を確定し、
製品納期と職人手配を最適化して着工へ導きます。着工後は安全を第一に、品質と工程を両立させるための判断と指示を積み重ね、現場を成立させます。
その背後には、各拠点でチームを支える事務・管理メンバーが存在し、部署間連携と書類対応を含めて、現場の再現性を下支えしています。

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製造機能｜自社工場が可能にする精度と応答性

相川スリーエフの建材事業には、製造機能が内包されています。アルミフロントサッシ、板金曲げ加工品。
商業施設のファサード、大型硝子開口、サッシ周辺の額縁やカーテンボックスに至るまで、
建築意匠を構成する要素を自社で製作し、現場条件と設計意図に対して迅速に応答できる体制を整えています。

2026年秋には工場を移転し、製造設備を刷新します。高精度なレーザーカットと高度な曲げ加工を実現し、
外装ファサード製品の製造領域へと進化します。設計意図への追従性、部材精度、施工性――
それらを総合的に引き上げることで、首都圏の都市建築における外装品質を、より確実に支える体制を構築します。

また、当社はドイツの高級建材ブランド「Schüco（シューコー）」のシステムに対応した製造・施工体制の整備を進めています。
これは“輸入品を扱う”という話ではなく、国際水準の設計思想と性能要件に応答できる製造・施工品質を、組織として確立する挑戦です。
LIXILのカーテンウォール領域に加え、複数のファサードシステムを同時に扱える体制へ――それが次の製造フェーズです。

※外装ファサード製品の仕様・寸法・性能要件は、シリーズや構成、耐風圧、納まり条件等により変動します。対外表記として数値を固定する場合は、仕様条件と併記することを推奨します。

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建設事業｜元請として建築を成立させるという責任

相川スリーエフの建設事業は、建材事業の延長でも付随業務でもありません。
建築を元請として成立させるための、独立した基幹事業です。
請け負うのはRC建築、木造建築、そして大規模リノベーション。
いずれも設計難度が高く、施工管理能力と技術判断が常に問われる建築です。

得意とする建築領域とスケール

RC建築では、都市部における高級注文住宅を中心に、工事金額1億円〜5億円規模の建築を数多く手がけてきました。
マンションにおいては5階建以下の壁式RC構造を得意とし、構造合理性と居住性の両立を重視しています。

木造建築では在来工法・ツーバイフォー工法の双方に対応し、5,000万円〜1億円規模の戸建住宅、
1億円〜3億円規模の集合住宅を主戦場としています。商業施設や複合用途建築において総工費5億円を超える建築を請け負うケースもあります。
規模の大小ではなく、設計意図の実装難度に対して、組織として応答できるか――そこに建設事業の本質があります。

リノベーションという総合技術

リノベーションは、単なる内装更新ではありません。構造、防火、設備、法規。既存建築が抱える制約を読み解き、
再構築する総合技術です。区分所有マンションの全面改修、戸建住宅のスケルトンリノベーション、商業施設・業務施設の大規模改修まで扱い、
金額帯は100万円規模の部分改修から4億円超の大規模改修まで幅広く、用途・構造・法規条件も多岐にわたります。

とりわけRC建築や商業施設の改修では、設計者・行政・施主との高度な調整が不可欠です。
相川スリーエフは、施工管理の技術判断を“現場対応”で終わらせず、再現性ある組織知として蓄積し、
次の案件へ接続していくことで、品質を安定させています。

建築家と協働する体制

相川スリーエフが手がける建築の多くは、建築家が設計する高難度案件です。意匠性の高いディテール、特殊な納まり、
一般的な施工方法が通用しない設計意図。それらに対し、「できない理由」を返すのではなく、成立させる方法を探し、実装する。
その姿勢が建設事業の根幹です。

そして、建設事業の強みは単体で完結しません。建材事業の知見と製造機能を背景に、外皮・境界・納まりを“建築として”最適化できること。
これが、元請としての責任をより確実なものにします。

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不動産事業｜建材と建築を内包した不動産という思想

相川スリーエフの不動産事業は、不動産単体で完結するものではありません。
建材事業と建設事業を内包した不動産――それが、この事業の本質です。
土地・建物の仲介、リノベーションを前提とした購入提案、自社による取得、新築分譲、買取再販までを一体として扱います。

建築的視点による不動産判断

相川スリーエフの不動産提案は、立地や価格だけで判断しません。建物の構造、外皮性能、改修の可否、法規制への対応可能性、将来の資産価値。
これらを建築の知見をもとに評価し、提案へ落とし込みます。建設・建材を理解していない不動産事業者には、容易に再現できない領域です。

仲介・再生・開発までを一体で考える

仲介はゴールではなく、建築と再生の起点になり得ます。購入後の改修計画が成立するか、性能をどこまで引き上げられるか、
将来の維持管理まで含めて合理的か。相川スリーエフは、施工・製造・設計協働の知見を持つ組織として、それらを一体の意思決定として扱います。

拠点は千葉県船橋市（本店・湊町／宮本）および東京都世田谷区成城に構えています。複数都道府県にまたがる事業展開のため、
宅地建物取引業免許は国土交通大臣免許を取得しています。

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三事業が重なり合うことで生まれる価値

建材事業は、建築の精度を底上げする。建設事業は、建材の可能性を最大限に引き出す。不動産事業は、それらを資産価値へと転換する。
相川スリーエフは、この三事業を分断せず、一つの循環構造として運営しています。

分業の時代にあって、三領域を同一組織で運用することは、簡単ではありません。だからこそ、成立させるだけの組織力が必要になります。
営業、積算、設計、施工管理、製造、そして不動産。各部署が互いの領域を理解し、情報が途切れない状態を維持すること。
その「当たり前」を高い水準でやり切ることが、品質と信頼を支えます。

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