東京都心で、自分らしい邸宅に住みたい。

広いリビングがほしい。重厚感のある外観にしたい。車を大切にできるインナーガレージがほしい。道路から室内が簡単に見えないプライバシー性もほしい。音を気にせず音楽や映画を楽しみたい。そして、地震、火災、防犯についても安心できる住宅にしたい。

そう考えて住宅を探し始めると、一つの選択肢として浮かび上がってくるのが、
RC造、鉄筋コンクリート造の戸建住宅です。

しかし、東京都心で土地を探し、そこからRC住宅を新築するとなると、現在は相当な予算と時間が必要になります。

これは単に、「中古住宅を買って、きれいにリフォームしましょう」という話ではありません。

土地を選び、建物を見極め、残すべきものを残し、間取り、内装、設備、照明、空調、断熱、窓、玄関ドアまで再設計する。

既存の優れたRC躯体を活用しながら、住宅としての価値をもう一度つくり直す。

新築するのではなく、優れた建築を引き継いで再生する。

なぜ、いま「中古RC住宅」なのか

最大の理由の一つが、建築費の上昇です。

鉄筋。コンクリート。型枠。アルミ。ガラス。電線。設備機器。断熱材。内装材。さらに物流費、人件費、施工費。

建築を構成するさまざまなコストが上昇しています。

特にRC住宅は、木造住宅とは施工方法が大きく異なります。

基礎をつくる。鉄筋を組む。型枠をつくる。コンクリートを打設する。養生する。

さらに次の階でも同じ工程を繰り返し、躯体が完成してから、防水、サッシ、設備、内装へ進んでいきます。

そしてRC住宅を新築する際に必要なのは、建築費だけではありません。

「時間」という、もう一つの大きなコストがあります。

土地探しから始めれば、RC住宅の新築には2年以上

東京都心で理想のRC住宅を建築しようとした場合、まず土地探しから始まります。

希望するエリア。敷地面積。道路付け。土地の形状。高低差。用途地域。建ぺい率。容積率。高度地区。斜線制限。地下室をつくれるか。インナーガレージを配置できるか。

希望する邸宅が建築できる土地となれば、何でも良いわけではありません。

条件に合う土地を探すだけでも、半年程度かかることがあります。

土地が決まれば設計です。リビング、キッチン、浴室、ガレージ、中庭、地下室、収納、照明、空調、窓、外構。一つひとつ検討していきます。

さらにRC住宅では、意匠設計と並行して構造設計も非常に重要です。

もちろん案件によって期間は異なります。しかしRC住宅は木造住宅とは異なり、計画から完成まで相応の時間を必要とする建築です。

だからこそ、「RC住宅に住みたい＝土地を買って新築する」だけではないのです。

東京にはすでに、質の良いRC住宅が建っています。

20年前のRC住宅を、いま同じようにつくったらいくらになるのか

例えば、築20年のRC住宅を想像してみてください。

20年前にこの住宅を新築したオーナーは、土地を取得し、設計者と何度も打ち合わせを重ね、構造を考え、素材を選び、設備を選び、多額の費用をかけてRC住宅を完成させています。

特に東京都心で富裕層の方が建築されたRC住宅には、大きな吹き抜け、地下室、インナーガレージ、中庭、大空間のLDK、特注階段、大判石材、造作家具、大型浴室、屋上など、一般的な分譲住宅ではまず見ない空間が存在することがあります。

さらに、それらを成立させるために、構造そのものから特別に設計されている場合もあります。

20年前の「100」と、現在の「100」では建てられるものが違う

仮に、20年前の建築費を「100」と考えてみます。

現在、同じ規模、同じ構造、同程度の素材と設備を使い、同じ住宅をもう一度新築しようとしても、「100」でつくることは極めて難しいでしょう。

仕様や建物規模によっては、当時の建築費の2倍近く、あるいはそれ以上の費用になるケースも十分考えられます。

これは一律に「20年間で建築費が必ず2倍になった」という意味ではありません。

しかし、鉄筋、コンクリート、型枠、アルミ、ガラス、設備、人件費などが大幅に上昇している現在、過去につくられた高品質なRC建築を、現在まったく同じ条件で再現することは容易ではありません。

最も費用と時間がかかる「RC躯体」は、すでに完成している

RC住宅を新築するとき、大きな費用がかかるのは目に見える内装だけではありません。

地盤。場合によっては杭。基礎。鉄筋。型枠。コンクリート。構造壁。床。屋根。地下躯体。

こうした建物の骨格そのものに、多額の費用と長い工期が必要です。

中古RC住宅では、その構造体がすでに存在しています。

もちろん、その躯体が良好な状態であることが前提です。

RC住宅だからできる「建築資産の継承」

RC造住宅には、税務上の法定耐用年数として47年という期間が設定されています。

もちろん、法定耐用年数は建物そのものの寿命を意味する数字ではありません。

実際の耐久性は、設計、施工品質、立地、使用状況、防水、修繕、メンテナンスなどによって大きく変わります。

それでも、RC住宅が長期利用される建築として成立しやすいことは、中古RC住宅を考えるうえで重要です。

富裕層が所有していたRC住宅には、質の良いものが少なくありません

東京都心で中古RC住宅を探すうえで、もう一つ注目したいことがあります。

富裕層の方が住まわれていたRC住宅には、比較的手入れが行き届いている住宅が見つかることがあります。

もちろん、富裕層が所有していたから無条件に良質という意味ではありません。建物ごとの確認は絶対に必要です。

しかし、高額な費用をかけて建築された邸宅では、建築後も専門業者によるメンテナンスを行い、外壁、屋上防水、バルコニー防水、設備、空調、給排水、外構などを定期的に修繕しているケースがあります。

さらに、建築当初から使われている素材そのものが良い場合があります。

天然石。無垢材。造作家具。特注金物。大型建具。造作階段。

現在同じものを製作すれば、かなりの費用がかかるものもあります。

富裕層から富裕層へ。住宅そのものを引き継ぐ

東京には、過去のオーナーが大きな予算と情熱を注いで建築したRC住宅が数多く存在します。

それを築年数だけで判断し、すべて壊してしまう。

もちろん建て替えるべき住宅もあります。しかし、すべてを壊す必要はありません。

良いRC躯体なら残す。良い石材なら残す。良い空間なら活かす。特徴ある中庭なら活かす。地下ガレージならその価値を利用する。

そして、現代に合わなくなった部分だけを再設計する。

富裕層から次の富裕層へ、住宅そのものを引き継ぐ。

土地だけを買うのではありません。

建物も含めて、前のオーナーがつくった価値を買う。

そして次のオーナーが、自分の時代に合った住宅へつくり直す。

これは成熟した都市だからこそ成立する住宅取得方法ではないでしょうか。

当社も現在、目黒区でRC邸宅をリノベーションしています

これは単なるアイデアとしてお話ししているわけではありません。

現在、相川スリーエフでは目黒区に建つRC邸宅の大規模リノベーション工事を進めています。

ご依頼いただいているのは、超富裕層のお客様です。

既存のRC住宅が持っている躯体と空間を活かしながら、住宅全体を現在のライフスタイルに合わせて再構成しています。

単にクロスを張り替える、キッチンを交換する、そのような表層的なリフォームではありません。

素材。質感。色。光。空間。設備。家具。建具。細部の納まり。

一つひとつにこだわりながら工事を進めています。

石材一つを決めるにも、その色、柄、厚み、サイズ、周辺素材との取り合いまで考えます。

照明も、ただ明るくすれば良いのではありません。

どこを照らすのか。どこをあえて暗くするのか。壁を照らすのか。天井を照らすのか。素材を美しく見せるのか。夜の窓の外まで含めて考えるのか。

実際にこの工事を進めているからこそ、私たちはあらためて感じています。

質の良いRC住宅は、古くなったから壊すのではなく、もう一度大きな価値を与えることができる。

RC住宅が長く選ばれてきたのには理由があります

古いRC住宅も、手入れによって表情は大きく変わります

RC打ち放しの外壁は、経年によって汚れや雨だれが目立つことがあります。

しかし、それだけで建物自体が古くなったと判断する必要はありません。

外壁の状態を確認したうえで洗浄し、必要に応じて補修を行い、クリア塗装等で保護する。

それだけでも建物の印象は大きく変わります。

中古RC住宅は「時間」まで購入できる

新築RC住宅と、中古RC住宅＋リノベーション。

大きな違いは価格だけではありません。

時間です。

中古RC住宅には、土地があります。基礎があります。RC躯体があります。地下室やガレージがすでに存在していることもあります。

工事範囲が限定的であれば1か月程度、設備、内装、窓などを含めたリノベーションなら2〜3か月程度で施工できるケースもあります。

もちろん、スケルトンに近い大規模改修や構造変更を伴えば、それ以上必要です。

「中古だから妥協する」のではありません

中古RC住宅を選ぶ理由を、「新築より安いから」だけにしてしまうと、この住宅取得方法の本当の魅力は伝わりません。

考え方は逆です。

良い土地と良いRC躯体を先に取得し、自分に必要な部分へお金をかける。

キッチンは交換できます。浴室も交換できます。床も壁も変えられます。照明も再設計できます。空調も更新できます。窓も交換できます。玄関ドアも交換できます。

構造上可能であれば、間取りも再構成できます。

しかし、恵比寿、広尾、白金、麻布、青山、代官山、目黒、成城といった土地そのものを後からつくることはできません。

さらに、すでに存在する質の良いRC躯体を同じ価格で新築できるとも限りません。

「土地＋建物価格」ではなく「完成後の価値」で考える

例えば、中古RC住宅の購入価格が2億円。

リノベーション費用が5,000万円。

合計2億5,000万円。

数字だけを見れば大きな金額です。

しかし、比較対象を間違えてはいけません。

比較すべきなのは、
同じ場所に土地を買い、同規模・同品質のRC住宅を現在新築するといくらになるか。
です。

土地取得費。設計費。構造設計。確認申請。地盤改良。杭。基礎。RC躯体。設備。内装。窓。外構。そして完成まで2年以上。

そこまで含めて比較する。

重要なのは「中古RCを買うこと」ではなく「良い中古RCを買うこと」

私たちは、すべての中古RC住宅をおすすめしているわけではありません。

安いから買う。RCだから買う。築20年だからまだ大丈夫だろう。

そのような判断は危険です。

構造。築年。確認済証。検査済証。増改築履歴。修繕履歴。雨漏り。屋上防水。バルコニー防水。外壁。コンクリートの状態。クラック。鉄筋腐食の可能性。給排水管。電気容量。空調設備。換気設備。窓。玄関ドア。地下防水。擁壁。

確認すべきことは数多くあります。

そして最も重要なのは、
「自分がやりたいリノベーションを、その建物で本当に実現できるのか」
を購入前に考えることです。

買ってからリフォーム会社を探す、では遅いことがあります

一般的な中古住宅購入では、物件を探し、内覧し、価格交渉し、契約し、引き渡しを受け、その後リフォーム会社を探すケースが多いと思います。

しかし、本格的なRC住宅のリノベーションでは、私たちはその順番をおすすめしません。

この壁を撤去したい。リビングを広くしたい。キッチンを移動したい。浴室を大型化したい。大きな窓をつくりたい。ガレージを変更したい。サウナをつくりたい。

そうした希望があるのであれば、
購入してから「できませんでした」では遅いからです。

中古RC住宅は、可能な限り不動産購入とリノベーション計画を同時に進める。

それが合理的です。

相川スリーエフは、物件探しから完成まで考えます

相川スリーエフは、不動産仲介だけを行う会社でも、リノベーション工事だけを行う会社でもありません。

中古RC住宅を探す段階から、
「この住宅を買ったら、どんな家につくり変えられるか」
という視点で一緒に考えることができます。

物件探し。購入検討。建物調査。リノベーション計画。設計。見積。施工。住宅設備。窓。玄関ドア。完成。

できる限り一つの流れとして考える。

これは中古RC住宅の再生において、大きな意味があります。

古いRC住宅ほど「窓」を見てください

躯体は素晴らしい。外観にも重厚感がある。石材にも費用がかかっている。

しかし、窓だけが20年前、30年前のままという住宅があります。

古いアルミサッシや断熱性能の低いガラスが残っていれば、冬の寒さ、夏の日射熱、結露、外部騒音などの原因になります。

2026年は、窓を変える大きなチャンス

2026年現在、既存住宅の断熱改修には国と東京都による大きな支援制度があります。

※補助・助成制度には対象製品、性能要件、申請時期、予算、契約時期、施工条件等があります。すべての工事が対象になるものではありません。制度内容は変更される場合があります。

だからこそ、購入後に制度を調べるのではなく、
住宅を購入する段階から、使える制度まで含めてリノベーション計画を考える
ことが重要です。

RC住宅と大開口。この組み合わせは美しい

RCには、コンクリート特有の重厚感があります。

その重い壁に、大きなガラスを組み合わせる。

道路側には閉じる。庭側へ大きく開く。

外から見るとプライベートな住宅なのに、室内へ入ると大きなガラスの向こうに庭や植栽が広がる。

東京都心のRC邸宅だからこそ魅力的な空間です。

キッチン、浴室、家具、照明。中身はすべて新しくできる

本格的なリノベーションであれば、住宅全体を一度整理してしまった方が美しくなる場合があります。

LDKを大空間化する。キッチンをアイランド型にする。床を天然石や大判タイルにする。間接照明を組み込む。建具を天井までのハイドアにする。

収納を造作する。洗面をホテルライクにする。浴室を大型化する。大型ウォークインクローゼットを設ける。ホームシアターをつくる。ワインセラーをつくる。サウナをつくる。

庭とリビングを大開口でつなぐ。

既存のRC躯体が同じでも、
住宅の中身はまったく別の邸宅にできます。

「新築そっくり」ではなく「新築ではつくれなかった家」へ

私たちが目指したいのは、中古住宅を単に新築のように見せることではありません。

せっかく質の良いRC住宅を引き継ぐなら、
「この土地と、この躯体があったからこそ完成した住宅」
にしたい。

20年前の設計者が考えた構造。前のオーナーがこだわった空間。現在では簡単につくれない地下室。大きなインナーガレージ。厚いコンクリート。独特な中庭。

それらを全部壊すのではなく、良いものは残す。

そこへ、現代の設備、高性能な窓、断熱、空調、キッチン、浴室、照明、スマートホーム、防犯設備、そして新しいオーナーのライフスタイルを加える。

古いから安いのではない。「過去の建築資産」を買うということ

中古RC住宅とは、古くなった住宅を安く買うだけのものではありません。

20年前、30年前。その住宅を建てたオーナーが土地を選び、設計者を選び、間取りを考え、構造を考え、素材を選び、設備を選び、多額の建築費を投じて完成させた住宅です。

その建築資産を、現在の新築価格とは異なる中古不動産の価格で取得する。

そして、使えるものは使う。良いものは残す。古くなったものだけを交換する。住宅性能を上げる。デザインを自分好みに変える。

東京都心の良質な中古RC住宅を探します

相川スリーエフでは、東京都心を中心に中古RC戸建住宅のご相談を承ります。まだ物件を決めていない段階でも構いません。むしろ、ぜひ購入前にご相談ください。

不動産仲介から、建物の検討、リノベーションの設計・施工、住宅設備、窓・玄関ドアまで、一つの流れとして対応します。窓やドアについては、当社の建材部門が自社で設計・施工を担当します。

あなたの理想の邸宅は、これから建てるのではなく、
すでに東京のどこかに建っているかもしれません。

A Different Way to Own a Luxury RC Home in Central Tokyo

Building new is not the only way to create your ideal residence.

A spacious living room. A substantial architectural presence. An integrated garage. Privacy from the street. Quiet interiors. Security, fire resistance and a sense of structural solidity.

For buyers seeking these qualities in central Tokyo, reinforced concrete — RC — residences are a compelling option.

Yet purchasing land and constructing a new RC residence today requires both substantial capital and considerable time.

This is not simply about buying an older home and making it look newer.

It is about identifying the right land and the right structure, preserving what deserves to remain, and redesigning the interiors, equipment, lighting, insulation, windows and entrance doors around the next owner.

Why Existing RC Homes Matter Now

Construction costs have risen significantly. Reinforcing steel, concrete, formwork, aluminium, glass, electrical materials, equipment, insulation, logistics and labour all contribute to the cost of a new building.

RC construction also requires a lengthy sequence of structural work: foundations, reinforcement, formwork, concrete placement, curing, waterproofing, windows, mechanical services and interior construction.

In addition to money, a new RC residence consumes another precious resource:
time.

From Land Search to Completion: More Than Two Years

In central Tokyo, finding the right parcel alone can take approximately six months.

Location, road access, site configuration, zoning, floor-area ratio, building coverage, height restrictions, underground construction and garage requirements all affect the feasibility of a project.

Once the land has been secured, architectural and structural design begins.

The actual period varies by project, but RC homes generally require substantially more time than conventional timber construction.

What Would a 20-Year-Old RC Residence Cost to Build Today?

Consider an RC residence completed twenty years ago.

Its original owner selected the land, commissioned architects and engineers, made countless design decisions and invested significant capital into creating a bespoke home.

Many high-end RC homes in Tokyo contain features rarely seen in conventional housing: double-height spaces, basements, internal garages, courtyards, large living areas, custom staircases, natural stone, bespoke furniture and unusual structural layouts.

The Same Budget No Longer Builds the Same House

If the cost of construction twenty years ago is represented as 100, reconstructing the same residence today for the same 100 would be extremely difficult.

Depending on scale and specification, a comparable project today can approach twice the original construction cost and, in some cases, exceed it.

This does not mean that every building has literally doubled in cost.

The important point is that reproducing a high-quality RC residence built in the past has become far more expensive.

The Most Expensive Part — the RC Structure — Already Exists

Groundwork, piles where required, foundations, reinforcement, formwork, concrete walls, floors, roofs and basement structures require enormous capital and time.

In an existing RC home, those major structural components already exist.

Provided the structure is in good condition, the owner can invest in modern performance, equipment and design instead of rebuilding the entire structure from zero.

Passing Architectural Assets from One Owner to the Next

High-end RC residences previously owned by affluent households are sometimes especially interesting because many have been maintained over the years by specialist contractors.

Natural stone, solid timber, bespoke joinery, custom metalwork, large doors and special staircases may still possess significant value today.

We Are Currently Renovating an RC Residence in Meguro

This concept is not theoretical for Aikawa Three F.

We are currently carrying out a major renovation of an RC residence in Meguro, Tokyo, commissioned by an ultra-high-net-worth client.

The project is not a superficial refurbishment.

Materials, texture, colour, lighting, spatial composition, equipment, furniture, joinery and construction details are all being reconsidered carefully.

By retaining the value of the existing RC structure while redesigning the living environment, the residence is being transformed into something entirely new.

Why RC Homes Continue to Be Chosen

Properly designed and constructed RC homes offer substantial structural mass, strong fire resistance, excellent potential for acoustic performance, and architectural freedom for privacy-oriented urban residences.

In central Tokyo, one of the most compelling design concepts is to remain private toward the street while opening dramatically toward an inner courtyard, garden or terrace.

Even Exposed Concrete Can Be Renewed

Exposed concrete naturally develops staining and weather marks over time.

That does not necessarily mean that the building itself has lost its value.

Following an appropriate inspection, cleaning, repair and protective clear coating can dramatically refresh the appearance.

Image shown for illustrative purposes. Appropriate treatment depends on the condition of the existing concrete.

An Existing RC Home Can Also Save Time

An existing home already has land, foundations and an RC structure.

It may already have a basement, garage, courtyard or other expensive architectural elements.

Depending on the scope, a limited renovation may take approximately one month, while more extensive upgrades involving interiors, equipment and windows may be completed within several months.

Major structural work naturally requires longer.

This Is Not a Compromise

Choosing an existing RC residence is not simply a way to spend less.

The real opportunity is to acquire the right land and the right structure first, then invest in the areas that matter most to you.

Kitchens can be replaced. Bathrooms can be redesigned. Floors, walls, lighting and air-conditioning can be renewed. Windows and entrance doors can be upgraded. Layouts can be reconfigured where structurally feasible.

But a location in Ebisu, Hiroo, Shirokane, Azabu, Aoyama, Daikanyama, Meguro or Seijo cannot simply be recreated.

Compare the Finished Value, Not Just the Purchase Price

Imagine an existing RC home purchased for JPY 200 million, followed by JPY 50 million of renovation work.

The total investment is JPY 250 million.

That may appear substantial, but the correct comparison is not with another used home.

The correct question is:
What would it cost to acquire comparable land and build a comparable RC residence from scratch today?

The Key Is Not Buying an Existing RC Home. It Is Buying the Right One.

We do not recommend every existing RC property.

The structure, construction documents, inspection records, repairs, waterproofing, concrete condition, cracking, plumbing, electrical capacity, air-conditioning, windows, basement waterproofing and retaining walls all require careful evaluation.

Most importantly, buyers should determine before purchase whether the renovation they want is realistically possible.

Do Not Wait Until After Purchase to Plan the Renovation

A conventional transaction often follows this sequence: search, viewing, negotiation, contract, handover, then renovation planning.

For a major RC renovation, that sequence can be risky.

Removing walls, enlarging living spaces, relocating kitchens, expanding bathrooms, installing large windows, changing garages or adding a sauna may all depend on structural and technical conditions.

The right approach is to evaluate acquisition and renovation together.

Aikawa Three F Considers the Entire Process

Aikawa Three F is not simply a real-estate brokerage firm, nor simply a renovation contractor.

We can consider the property from the earliest stage with one question in mind:
What could this residence ultimately become?

Windows Can Transform the Entire Residence

Many older RC homes have excellent structures and expensive original materials but outdated windows.

Upgrading the openings can improve insulation, solar control, comfort, acoustic performance, security and architectural expression.

Japan and Tokyo Offer Significant Support for Window Renovation in 2026

In 2026, national and Tokyo Metropolitan Government programmes provide substantial support for high-performance window and door renovation of existing homes.

Eligibility, product requirements, timing, budget availability and application procedures vary.

For this reason, subsidy planning should begin before contracts and construction wherever required.

RC and Large Glass Openings

One of the most powerful ways to transform an RC residence is to redesign its openings.

The visual contrast between substantial concrete walls and expansive glass can create extraordinary residential spaces.

The Interior Can Become an Entirely New Home

Large living spaces, island kitchens, natural stone flooring, integrated lighting, full-height doors, bespoke storage, hotel-like bathrooms, home theatres, wine rooms, saunas and garden-facing openings can all fundamentally change the experience of an existing structure.

The RC shell may remain, but the home itself can become entirely different.

You Are Buying an Architectural Asset from the Past

An existing RC residence should not simply be understood as an old home sold at a lower price.

It represents the land, design, structure, materials and capital invested by a previous owner.

Acquire what still has value. Retain what deserves to remain. Replace what is obsolete. Improve performance. Redesign the space around your own life.

We Search for High-Quality Existing RC Residences in Central Tokyo

Aikawa Three F can assist from the property-search stage through building assessment, architectural planning, renovation, residential equipment and window and entrance-door upgrades.

Even if you have not yet selected a property, we encourage you to consult us before purchasing. The right question is not only “Should I buy this property?” but “What could this residence ultimately become?”

Your ideal home may not need to be built from scratch.
It may already exist somewhere in Tokyo.