東京都心のマンション市場に、これまでとは少し違う動きが見え始めています。
長く続いてきたマンション価格の高騰。
「東京のマンション価格はまだ上がる」
「都心の不動産は下がらない」
そんな空気が続いてきましたが、2026年夏、その流れに少し変化が表れ始めました。
これは「マンション価格が暴落する」という話ではありません。
価格が大きく上昇した今だからこそ、自宅に生まれた含み益を次の住まいへ移すという、新しい住み替えの選択肢が現実味を帯びてきたという話です。
東京23区中古マンション、2カ月連続下落。
都心6区は3カ月連続下落
東京カンテイが2026年8月24日に公表した7月の中古マンション価格によると、70㎡換算の平均価格は、
つまり、「首都圏のマンションが一斉に値下がりしている」という単純な話ではありません。
むしろ今起きているのは、これまで特に価格上昇が激しかった東京都心部で、買い手が価格についていけなくなり、売主側が価格を調整し始めたという変化だと考えた方がよいでしょう。
湾岸エリアでも見え始めた
「売り急ぎ」
その兆候が分かりやすく表れている場所のひとつが、晴海、勝どき、豊洲、有明などの湾岸エリアです。
湾岸エリアではここ数年、タワーマンションを中心に価格が急上昇しました。
特に新築・築浅マンションでは、購入時より数千万円単位で市場価格が上昇した住戸も珍しくありません。
しかし最近では、当初の売出価格から大きく価格を下げたり、「価格相談可能」として早期売却を優先したりする物件も見られるようになりました。
湾岸エリアの大型マンションを投資・転売目的で取得していた法人から、実際に株式会社相川スリーエフに対して購入の打診が入っています。
具体的な会社名、マンション名、住戸、価格については控えますが、当初提示されていた販売価格から、最終的には約15％低い価格まで相談可能という内容でした。
金額にすると、決して小さな値下げではありません。
億単位のマンションにおける約15％の価格調整です。
「そんなに下がるのか」と驚く方もいるでしょう。
しかし、不動産を実需という視点から冷静に見れば、必ずしも不思議なことではありません。
むしろ私たちは、
その価格まで下げても、実需という観点から見れば、なお高いのではないか
と感じています。
マンション価格は、建築費だけで決まっているわけではありません。立地、希少性、眺望、ブランド、周辺開発への期待、金融環境、そして何より「次にもっと高く買ってくれる人がいる」という市場参加者の期待によって価格が形成されています。
一戸の値下げが
「そのマンションの価格」になる
ここにマンション特有の価格形成があります。
戸建住宅や土地は、一つひとつ条件が違います。道路付けも違えば、土地の形も、面積も、方角も違う。建物も違います。
ところがマンションは違います。
同じ建物の中に、同じような面積、同じような間取り、同じような方角、同じような階数という比較対象が大量に存在します。
一度でも値を下げた成約実績ができれば、
それが新しい「ベンチマーク」になります。
例えば、あるマンションの高層階住戸が、それまでの市場価格より15％低い価格で実際に成約したとします。
すると次の買主は当然こう考えます。
「同じマンションの、より条件の良い部屋がその価格で売れたのに、なぜこちらの部屋はそれより高いのか」
こうなると、それまでの高い売出価格を維持することが難しくなります。
そして、そのベンチマークを基準として同じマンションの他の住戸が見直され、さらに同じエリアの競合マンションにも影響が及びます。
なぜ今、売り急ぐのか
価格が上昇しているときには、売主は「もう少し待てばさらに高く売れる」と考えます。
特に投資や転売を目的として購入した所有者であれば、値上がりを待つこと自体が戦略になります。
ところが、同じマンション、同じ棟、似た面積・間取りの住戸が市場に増えてくると状況は変わります。
「もう少し待てば、さらに高く売れる」
「他の売主が下げる前に、自分が先に売った方がよい」
ここが不動産市場の転換点です。
全員が同時に弱気になる必要はありません。最初の一人が価格を下げ、その価格で成約する。それを見た次の売主が下げる。そして価格が一段下がったところで、新しい相場が形成されます。
マンションを買えないから戸建て、ではない
興味深いのは、最近の戸建住宅への関心です。
東京23区ではマンション価格の高騰が続く一方、戸建住宅には相対的な割安感が生まれています。
しかし、私たちが注目しているのは、「マンションが買えないから戸建てにする」という動きだけではありません。
むしろ別の住み替えが始まっています。
マンション価格が現在のように高騰する以前に、自宅としてマンションを購入した方々です。
投資家ではありません。
普通に結婚し、家族で暮らすためにマンションを購入し、10年、15年、20年と生活してきた方々です。
そうした方の中には現在、
購入価格を大きく上回る含み益を持っているケースがあります。
例えば5,000万円で購入したマンションが現在8,000万円、あるいは1億円で売却できる。
住宅ローンの残債を差し引いても、まとまった自己資金が残ります。
そこで、「マンション価格が高い今のうちに一度売却しよう」という考え方が出てきます。
最近ではテレビの情報番組などでも、マンション価格が高騰する以前に購入した一般の方が、現在の含み益を確定し、土地付き戸建住宅へ住み替える動きが取り上げられるようになりました。
「建物」だけではなく
「土地を持つ」という考え方
マンションを所有している場合も、もちろん土地の共有持分はあります。
しかし戸建住宅の場合は、自分自身が土地を所有します。
建物は時間の経過とともに評価が変化しますが、土地は立地そのものに価値があります。
もちろん、土地なら何でも資産価値が安定するわけではありません。駅距離、道路付け、用途地域、容積率、建ぺい率、周辺環境、災害リスクなどによって価値は大きく異なります。
だからこそ、「マンションから戸建てへ移れば必ず得をする」という話ではありません。
大切なのは、現在所有しているマンションの価値と、これから購入する土地の価値を同時に見ることです。
含み益を「次の住まい」に移す
これは投機ではありません。
これまで住んできた住宅の資産価値が上昇した結果、その含み益を次の住まいへ移すという考え方です。
仮にマンションを1億円で売却し、住宅ローンを3,000万円返済して7,000万円程度の資金が残ったとします。
その資金を頭金として土地付き戸建住宅を取得すれば、これまでとはまったく違う住宅選択が可能になります。
これからの住宅選びは「価格」だけではない
駅徒歩数分というマンションの利便性を少し譲る代わりに、戸建住宅だからこそ実現できる暮らしがあります。
そして、上下階や隣戸を気にしなくてもよい生活。
マンションとは違う豊かさを手に入れることができます。
住宅は金融商品ではありません。毎日そこで暮らす場所です。
子供が成長する。仕事のスタイルが変わる。車を持つ。趣味が増える。親との同居を考える。ペットを飼う。そして自分自身も年齢を重ねていきます。
マンション価格は、本当にこれから下がるのか
ここは慎重に考える必要があります。
現在のデータだけを見て、「東京のマンション価格はこれから暴落する」と判断するのは早計です。
実際、首都圏全体では中古マンション価格が上昇している地域もあり、新築マンションでは高額物件の供給によって平均価格が大きく押し上げられるケースもあります。
したがって、東京のマンション全体が一斉に値下がりするとは限りません。
一方で、中古市場を見ると、東京23区は2カ月連続、都心6区は3カ月連続の下落。
さらに市場では売却物件が増え、価格を調整してでも売却しようとする動きも実際に出ています。
そして私たちのもとにも、これまでの価格から大幅に条件を下げた湾岸マンションの購入打診が届き始めています。
これは統計には少し遅れて表れる、市場の現場の空気です。
「マンション価格が上がるか、下がるか」だけを考える時期から、
「自分が持っている不動産をどう活用するか」
を考える時期へ移り始めているのかもしれません。
すでに十分な含み益があるのであれば、最後の1円まで値上がりを取りに行く必要があるのでしょうか。
最高値がどこなのかは、誰にも分かりません。
相場の天井は、下がった後で初めて分かります。
それならば、十分な含み益があるうちに利益を確定し、その資金を次の住宅、次の土地、そして家族のこれからの暮らしへ移す。それもまた、非常に現実的な選択です。
「売る」と「買う」と「建てる」を
別々に考えない
マンションから戸建住宅への住み替えで難しいのは、売却と購入、そして建築を同時に考えなければならないことです。
これらをバラバラに考えてしまうと、住み替えは非常に複雑になります。
不動産会社にマンション売却を依頼し、別の不動産会社に土地探しを依頼し、さらにハウスメーカーや工務店に住宅建築を依頼する。そのたびに同じ資金計画を説明し、それぞれの会社が別々の立場から提案する。これでは、本当に自分にとって最適な住み替えなのか判断することが難しくなります。
不動産と建築を、一つの計画として考える
株式会社相川スリーエフは、不動産だけの会社でも、住宅を建てるだけの会社でもありません。
私たちは創業以来、住宅・建築・建材に携わり、不動産事業と建設事業の双方を展開してきました。
これらを一つの住み替え計画として考えることができます。
マンション価格が大きく上昇した今。
これまで住み続けてきたマンションの価値を一度確認し、その資産を次の暮らしへ移していく。
それは、投資目的ではない一般のご家庭にとっても、一つの合理的な選択肢になりつつあります。
マンションに住み続けることが正解の場合もあります。
売却することが正解の場合もあります。
そして、その資産を活用して土地付き戸建住宅へ住み替えることが、家族にとって最も良い選択になる場合もあります。
大切なのは、最初から
「売る」「買う」「建てる」を別々に考えないことです。
株式会社相川スリーエフは、現在お住まいのマンションの査定・売却のお手伝いから、次の土地探し、資金計画、設計、戸建住宅の建築まで、一気通貫でサポートいたします。
住まいを「売る」ことをゴールにするのではなく、
現在の資産を、これからの人生にふさわしい住まいへつなげていく。
それが、私たち相川スリーエフが考える住み替えです。
