1. 東京の住宅市場はいま「マンション異常値」

まず現実から話しましょう。東京都心の新築マンション価格は、もはや一般感覚から外れています。23区の新築タワーマンションの平均価格は1億7,000万円台まで跳ね上がり、過去5年で約1.6倍。専有面積は平均66㎡台まで縮み、「高いのに狭い」という逆転現象が常識化しています。これは「ちょっと高い」ではなく、すでに“異常値”です。タワマン＝ゆとりというイメージは過去のものになりつつあります。※以上は各種公開調査・報道による傾向に基づく整理です（2025年10月時点）。

そして、タワマンの購入後に続く現実があります。管理費・修繕積立金は年々上昇。駐車場は抽選。特にハイルーフ車OKの区画は何年も順番待ちという事例も珍しくありません。子どもが成長し、荷物も増え、車も必要になる30代〜40代にとって、タワマンは「縛られる暮らし」になってきたのです。

結果として今起きているのは、「タワマン卒業」という動きです。いったん都心タワマンで資産を築いた層──いわゆる“含み益”を持つ人たち──が、その利益を使って戸建てに移るという流れが加速しています。これは趣味の話ではない。合理性の話です。

2. “卒タワマン”が向かう先は2億円〜の戸建て

今、東京都内で目立ってきたのが「2億円〜3億円クラスの戸建住宅の需要が急増している」という現象です。これはここ数年のこと。当社への建築依頼も10件に2件は2億円以上の予算のクライアントとなりました。土地からお探しの場合は、5億を超えてきます。お話を伺うと、マンションの含み益や、株の含み益がある方、経営者やメディア関係者、医師や弁護士の先生方も多いです。

なぜ、当社にお声がけいただけたか、については、「多様な構造を扱っているから」「建築専門誌/新建築でよく見かけるから」「本物の在来RC造が得意だから」が多いです。ほかに、建築家の先生方からオファーをいただくケースも非常に多いです。

億を超えるクライアントが増えたと言えど、建築費4,000万円〜7,000万円のクライアントが最も多いのが現状です。それでも、皆さま富裕層です。建築費だけで4,000万円を超えるのですから。

「タワマンよりむしろ割安」という声も出ています。理由はシンプルです。タワマンで80㎡を超える部屋を買おうとすると一気に2億円クラスになり、しかも管理費・駐車場・修繕積立金が毎月重くのしかかる。一方で戸建ては、土地も建物も自分のもの。維持コストも自分でコントロールできる。つまり、購入後の総支出（TCO＝総所有コスト）が読みやすい。

3. 戸建ては合理的な「資産マネジメント」になった

戸建ての本質は「土地をまるごと持てる」ことです。マンションは区分所有なので、土地の持分は全員で分割されます。価値が希釈される。大規模修繕や管理方針も、他の区分所有者と合意しない限り動かせません。自分の家なのに、自分の裁量で動かせない領域が多い。

戸建ては違います。土地はあなたのものです。建物が30年、40年、50年経ったら、建て替えてRCにすることも、賃貸併用住宅にすることも、子ども世帯用に二世帯住宅にすることもできます。将来にわたって「資産の姿を作り替えられる」自由を持っている。これは資産性の根源です。

つまり、戸建ては「贅沢」から「戦略」へと意味が変わりました。家は“住むもの”であると同時に“管理できる拠点資産”でもある。これが、今の東京で起きている価値観の転換です。

4. デザインより先に決めるべきは「構造」だ

日本の家づくりは長いあいだ「間取り」や「デザインコンセプト」から入るのが普通でした。しかし、それはもう時代遅れです。これからはまず、どの構造で建てるかを決める必要があります。なぜなら構造は、安全性・静けさ・将来の拡張性・資産価値をすべて左右する“骨格”だからです。

たとえば大手ハウスメーカーの多くは、基本的に木造か軽量鉄骨です。RC（鉄筋コンクリート）を自社完結で提案できる会社は少なく、提案できたとしてもプレキャスト（工場でつくったコンクリート板＝PC）を現場で組み立てる方式が中心です。もちろんPCも有効な手段ですが、敷地のクセや高さ方向の自由度、地下やビルトインガレージの作り方は、現場打ちRCの自由度には届かないケースもあります。

だからこそ、あなたの敷地・あなたの暮らし方・あなたの将来設計にあわせて、「木造・鉄骨・RC・混構造」を横断して考えられるパートナーが重要になります。相川スリーエフ／ワンズライフホームは、まさにそこをコアにしている会社です。

5. 木造・鉄骨・RC・混構造のちがいと選び方

特に注目したいのが「混構造」。1階をRCで固めてビルトインガレージ兼セキュリティ層にし、その上に木造やツーバイフォーで明るく柔らかい居住空間を積み上げるという考え方です。コストはフルRCより抑えながらも、圧倒的な安心感を手に入れられる。

マンション暮らしに慣れた方が戸建てに移ると「木造の揺れ」を敏感に感じることがあります。だからこそ、1階をRCにして“土台からの安心感”を明確にする。この発想は合理的で、とても人気があります。

6. 傾斜地 × RCガレージという“都市の特権”

一見ネガティブに聞こえる「傾斜地」「高低差のある土地」。実は都内ではここが狙い目です。平坦で四角い土地は誰でも欲しい。だから高い。逆に、段差のある土地・崖地・旗竿敷地・三角形の敷地は相対的に割安です。

こうした“難しい土地”こそ、RCの出番です。半地下〜1階をRC構造にしてビルトインガレージ＋防犯のためのコントロールゾーンにする。そこから上を軽い木造や鉄骨で伸ばす。すると、道路からは閉じて安全、上階からは開いて眺望という、都市ならではのラグジュアリーが成立します。

これが「土地条件から構造を選ぶ」という考え方です。逆ではありません。土地を買ったあとに“なんとか建てる”のではなく、土地のポテンシャルを引き出す構造を最初から決めていく。これが、これからの東京で後悔しない家づくりの順番です。

7. 素材・窓・静けさという“体感性能”の差

高級戸建て市場が本当に洗練してきたのは「見える贅沢」ではなく「聞こえない・揺れない・見られない」という、生活の質そのもののアップグレードです。RC構造は重量があり揺れにくく、外からの騒音・振動を抑えやすい。さらにハイエンドサッシ（たとえば高断熱・高気密で知られる海外系アルミサッシシステムなど）を組み合わせることで、静けさは“ホテル品質”まで持っていけます。

相川スリーエフは、窓・サッシを専門領域としてきた会社です。断熱性・遮音性・防犯性・デザイン性の高い窓は、家の価値を「毎日、肌で感じる価値」に変えてしまいます。単なる開口部ではなく、生活そのものを決定づける“性能パーツ”。これが、私たちが窓を最重要パーツとして扱う理由です。

8. RC住宅は「住まい」＋「防災シェルター」

RC（鉄筋コンクリート）住宅は高い。これは事実です。ですが、RCは「都市で生きるための強い拠点」という側面がある。火災に強い。遮音に優れる。外部からの侵入経路を限定しやすい。さらに、構造的に揺れにくいので、マンション暮らしから移る方が感じる“不安な揺れ”が極端に少ない。

そして、RCは長寿命です。長く使える＝住み継げる＝売れる/貸せる。そこには、資産という言葉では収まらない、「身を守る基地」としての意味も重なっていきます。特に都市部では、RCの邸宅が“家族のセーフルーム”や“災害時の拠点”という価値を帯び始めています。

私たち相川スリーエフは、自社ブランド「R-LABEL」を通じて、RC住宅を「頑丈で美しい都市のシェルター」として提案しています。これは贅沢ではありません。都市生活の防御力を高める選択肢です。

9. これからは「構造から選ぶ」が当たり前になる

省エネ基準や耐震基準は今後さらに厳しくなります。つまり「なんとなく建てた家」は、これからは売りにくくなる。逆に、構造の意図がはっきりしている住宅──RCで静けさと耐久性を確保した家、混構造で防犯性とコストバランスを両立した家、木造で将来リノベしやすい家──は説明しやすいし、評価されやすい。

もはや「なんとなく有名なハウスメーカーに頼んで、標準プランから壁紙を選ぶ」という時代ではありません。あなたの土地とあなたの家族のために、構造をどれにするのか決める。そこから逆算して間取り・素材・窓・外構を仕上げる。この順番が、これからの“正しいラグジュアリー”です。

10. 相川スリーエフ / ワンズライフホームの提案

私たち相川スリーエフ（ワンズライフホーム含む）は、東京都世田谷区・目黒区を中心に、城南/城西エリアから首都圏全域まで、木造・鉄骨・RC・混構造すべてに対応できる数少ない設計施工チームです。単に「自由設計できます」というレベルではありません。構造そのものから選べる会社です。

・在来木造 / ツーバイフォー：コスト効率と将来の間取り変更性
・鉄骨：耐震・耐火・駐車スペース・都市型多用途
・RC（R-LABEL）：耐久・静けさ・防犯・資産性・大開口リビング
・混構造：1階RC＋上階木造など、ビルトインガレージ＋プライベートリビングの最適解

さらに私たちは、施工だけでなく“土地の目利き”と“申請・補助金・税務・将来の資産戦略”まで寄り添います。特に傾斜地・旗竿地・変形地など、一般には“難しい土地”とされる場所こそ、私たちの腕の見せどころです。

相川スリーエフ / ワンズライフホーム
・RC住宅ブランド「R-LABEL」
・東京都内・城南/城西エリアの都市型注文住宅・建て売りの企画/施工
・窓・サッシ・断熱改修（LIXIL正規ルート等）まで一気通貫で対応可能な少数精鋭チーム