相続税評価の見直しが意味するもの

現在の相続税では、不動産を「時価」で評価することが原則とされながらも、実務上は土地については国税庁が公表する路線価、建物については固定資産税評価額を用いて計算するのが一般的です。手続きの簡便さと公平性を両立させるための仕組みですが、ここ数年、その“時価との乖離”がさまざまな場面で指摘されてきました。

特に問題視されてきたのが、高額な賃貸マンションやオフィスビル、そして不動産の小口化商品です。高い賃料収入が期待できる物件は投資対象としての価値は高いものの、相続税評価では借家権割合などの影響で評価額が大きく圧縮されてしまうケースが目立ちました。その結果、

• 現金のまま相続するよりも、賃貸マンションに組み替えて相続した方が税負担が大幅に軽くなる
• 小口化された不動産商品を活用することで、贈与税や相続税が“驚くほど”軽くなる

といった「節税のための不動産」が広がり、本来の目的である資産承継や良質な賃貸住宅の供給とは違う方向に、投資マネーが流れてしまっていた面があります。

こうした状況に対し、政府・与党は、購入から一定期間内に相続が発生した投資用不動産については、路線価ではなく購入時の価格に地価の上げ下げを反映させた評価方法を導入する検討に入りました。実勢価格よりは2割程度低く評価する案が有力とされていますが、従来に比べると相続税負担が増える方が多いと想定されます。

「節税のための不動産」から卒業するタイミング

相続税評価の見直しが進めば、節税だけを目的にした不動産取得は、メリットよりリスクの方が大きい時代に入っていきます。税制は今後も社会情勢に合わせて変わっていきますが、そこに合わせて“スキーム”だけを追いかけても、いずれルール変更で帳尻を合わせられてしまうからです。

一方で、不動産という資産そのものの価値は、決して一夜にして消えるものではありません。立地、構造、素材、メンテナンス性、そしてその建物が生み出す暮らしや時間の質――これらは、税制がどう変わっても、長期的に評価され続ける要素です。

だからこそ私たちは、このタイミングを「節税のための不動産から、本当に価値のある不動産へと発想を切り替える良い機会」だと捉えています。

早めの対策としての「建てる」という選択肢

では、これからの時代に、資産としての不動産をどのように考えればよいのでしょうか。相川スリーエフとしてお伝えしたいのは、「税制を読み解いたうえで、長く使える建物を早めに計画する」という視点です。

1）賃貸マンションを自分で建築するという考え方

投資用マンションを「購入する」のではなく、土地から活かして自分自身で賃貸マンションを建てるという選択肢があります。特にRC造の賃貸マンションであれば、構造的な耐久性・遮音性・耐火性に優れており、適切なメンテナンスを行えば、数十年単位で安定した賃貸経営が期待できます。

重要なのは、節税ありきではなく、

• そのエリアでどのような入居者ニーズがあるか
• どの程度の賃料と稼働率が見込めるか
• 建築と維持管理にどれくらいのコストがかかるか
• 30年後、40年後に、建物としてどんな状態でありたいか

といった視点から計画することです。相続税評価が変わっても、建物そのものの価値がしっかり残っていれば、「残して良かった」と思える資産になります。

2）将来、子世帯に譲る前提でのRC住宅

もう一つの考え方として、「子世帯に引き継ぐことを前提にしたRC住宅を建てる」という選択があります。二世帯住宅、将来の賃貸併用住宅、あるいは一部をSOHO的に活用する形など、ライフステージに合わせて使い方を変えながら、建物自体は長く残していくイメージです。

RC住宅は、構造的な安心感に加え、プランニング次第で大きな開口部や地下空間、ガレージ一体の暮らしなど、唯一無二の空間体験をつくることができます。これは、単なる「節税対策」では決して得られない価値です。家族の時間を支えながら、将来、子どもや孫の世代が活用できる“住まい兼資産”として存在し続けます。

木造住宅を選ぶなら、「本物の木造」を

相川スリーエフはRC住宅だけの会社ではありません。むしろ、長い歴史の中で木造住宅にも深く関わり、自然素材を積極的に取り入れてきました。相続税評価の見直しというテーマからは少し離れるように見えるかもしれませんが、資産としての木造住宅についても、今一度触れておきたいと思います。

木造は、構造そのものが「弱い」のではありません。設計・施工・素材の選び方によって、耐久性も快適性も大きく変わります。私たちがご提案するのは、流行の“なんとなくナチュラル”ではなく、構造・断熱・仕上げ材まで含めて「本物の木造住宅」をつくることです。

たとえば、

• 構造材には信頼できる品質の乾燥材・集成材を使う
• 室内の仕上げには無垢材や珪藻土、しっくいなど、時間とともに味わいが増す自然素材を選ぶ
• 窓や断熱ラインを計画的に設計し、冬暖かく夏涼しい性能を確保する

といった考え方です。私たちは、こうした素材とディテールの積み重ねを通じて、「経年劣化」ではなく「経年美化」する家を目指しています。きちんと手入れをすれば、むしろ時間が経つほど愛着が増し、結果的に市場からの評価も上がっていく――そのような木造住宅こそ、将来にわたって残したい資産だと考えています。

「相続税評価が変わる前」に考えておきたいこと

相続税の評価方法が変わると聞くと、「改正後にどうなるのか」という点が気になります。しかし本当に大切なのは、「改正前から、家族とどのような資産を残したいかを話し合っておくこと」です。

早めに動くことで、

• 古くなったアパートを、RCの賃貸マンションへ建て替えるべきか
• 自宅をRC住宅に建て替え、将来は子世帯にそのまま引き継ぐ形にするか
• 今の土地には、木造の注文住宅で「経年美化する家」を建てる方が良いのか
• あるいは、そもそも不動産の比率をどこまで持つのか

といった選択肢を、冷静に検討する時間を確保できます。税理士やファイナンシャルプランナーと相談するのはもちろんですが、建物の性能や将来の維持管理まで含めて実務的なアドバイスができる建設会社の存在も欠かせません。

相川スリーエフは、RC住宅・RC賃貸マンション・木造注文住宅・窓や断熱改修まで、一貫して「資産価値」を意識した建築を手がけてきました。相続税評価の見直しというニュースは、その価値観をより強く社会全体と共有するタイミングだと考えています。

おわりに――税制は変わる。けれど「本物の建物」は残り続ける

税制は今後も変わっていきます。今日ベストだと思われている対策が、10年後には通用しなくなっているかもしれません。それでも変わらないものが一つあります。それは、丁寧につくられた建物は、時間をかけて価値を深めていくという事実です。

相続税評価の見直しが話題になる今こそ、「節税のための不動産」から一歩離れて、家族にどんな暮らしを残したいか、どんな街並みを次の世代に渡したいかという視点で、不動産と向き合ってみてはいかがでしょうか。

相川スリーエフは、RC住宅も木造住宅も、そして賃貸マンションも、
すべて「資産価値を見据えた建築物」としてご提案します。
相続や将来の住み替えを見据えた建築計画について、どうぞお気軽にご相談ください。